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Toujours plus : pourquoi les centres commerciaux g?ants recouvrent la France

PAR?RACHEL KNAEBEL

Il en pousse partout de nouveaux?: A?roville, l?Atoll, Europa City, So Ouest, My Place, Rives de l?Orne, Confluence? Les centres commerciaux ne connaissent pas la crise. La France est le pays d?Europe de l?Ouest o? s?ouvrent le plus de ces mini-villes faites d?escalators et de galeries marchandes. En p?riode de recul du pouvoir d?achat et de baisse de leur fr?quentation, pourquoi ces temples de la consommation se multiplient-ils, malgr? tout?? Quels profits en retirent leurs promoteurs?? Quels int?r?ts y trouvent les ?lus?? Enqu?te sur une nouvelle bulle sp?culative.

Plus de 50 centres commerciaux sont actuellement en construction en France?! Le pays en compte d?j? pourtant plus de 740. Et leur fr?quentation est en baisse depuis 2008, tout comme leur chiffre d?affaires?[1]. Qu?importe?! En r?gion parisienne, des centaines de milliers de m?tres carr?s de surfaces commerciales sont sorties de terre en quelques ann?es. S?y ajoutent une vingtaine de r?novations ou d?extensions en cours sur tout le territoire?[2]. Le rythme de cr?ation des implantations commerciales ne cesse de s?acc?l?rer depuis dix ans.???Tous les ans, la surface commerciale augmente de plus de 3% alors que la consommation ?volue ? moins de 1%??,constate?l?Assembl?e des communaut?s de France, qui f?d?re les ?lus d?intercommunalit?s.

Certains projets rivalisent de gigantisme. Un exemple de ces futurs mastodontes du commerce?: Europa City, d?velopp? par Auchan dans le Val d?Oise. 230?000 m2 de commerces (l??quivalent de 33 terrains de foot?!), 2?700 chambres d?h?tel, 20?000 m2 de restaurants, 50?000 m2 de parc d?attraction?! Et m?me une piste de ski?indoor?de 300 m?tres de long, ? 30 minutes de Paris… L?ouverture est pr?vue en 2020. La liste des autres temples de la consommation en projet est longue?: A?roville (octobre 2013 pr?s de Roissy), Il? (novembre 2013 ? Epinay-sur-Seine), Atoll (ouvert en 2012 ? Angers), le Mill?naire (Aubervilliers), Confluence (Lyon), So Ouest (Levallois-Perret), Lillenium (Lille) ou Val Tolosa (en projet pr?s de Toulouse)… Dans cette course effr?n?e, la France?devance?tous les autres pays d?Europe de l?Ouest. Pourquoi cet engouement des promoteurs, alors que la consommation et la fr?quentation ne suivent pas??

Une bulle sp?culative qui gonfle, qui gonfle?!

Beaucoup de projets ont ?t? initi?s avant la crise de 2008. Mais de nouveaux ont ?t? lanc?s depuis.???Nombre des implantations sont davantage guid?es par la finance que par la pertinence commerciale, explique Philippe Schmit, de l?Assembl?e des communaut?s de France (AdCF).?Le risque est que nous soyons entr?s dans une bulle sp?culative du commerce, qui gonfle, qui gonfle, et qui est sans aucun lien avec la capacit? locale de consommation.???D?o? vient cette sp?culation?? Les d?veloppeurs de centres commerciaux sont pour la plupart de grands groupes, actifs en Europe, voire au-del?. Des acteurs majeurs de la grande distribution, comme Carrefour (et sa filiale Carrefour Property), Auchan (via sa filiale Immochan, avec ses 342 centres commerciaux dans 12 pays). Ou des soci?t?s sp?cialis?es dans le d?veloppement immobilier. Comme Unibail-Rodamco, ? la t?te des projets A?roville ? Roissy et Val Tolosa, et nouveau propri?taire du Forum des Halles de Paris?[3]. Ou Kl?pierre?[4], Altarea-Cogedim, ainsi que le groupe Frey, sp?cialis? dans les parcs commerciaux en plein air, comme les SO Green (Seclin), Be Green (Troyes) ou O?Green (Agen)?[5].

Ces quatre entreprises sont des soci?t?s d?investissement immobilier cot?es (SIIC), un statut cr?? en 2003. Une SIIC est une soci?t? fonci?re qui redistribue ? ses actionnaires au moins 85% des loyers per?us et 50% des plus-values r?alis?es, en ?change d?une exon?ration d?imp?t sur les soci?t?s?[6]. Un statut qui a largement aid? ? l??mergence de g?ants fran?ais des centres commerciaux,?estime?Christophe Cuvillier, le patron d?Unibail-Rodamco. Si 60% des activit?s du groupe sont en France, plus de 90% de ses actionnaires sont ?trangers. Ces d?veloppeurs se trouvent au c?ur de la sp?culation des march?s financiers.???A partir des ann?es 2000, les investisseurs?(de l?immobilier commercial)?ont ?t? de plus en plus nombreux ? suivre une logique financi?re. Celle-ci consistait ? valoriser leurs murs ? partir des loyers qu?ils sont susceptibles de g?n?rer dans le futur??, d?taillait en 2011 le chercheur en ?conomie et urbanisme Pascal Madry, dans un?article?intitul? ??Le commerce entre dans sa bulle??. La valeur des murs sert ensuite aux SIIC???? garantir de nouveaux appels de fonds pour la r?alisation de nouvelles op?rations??. Une fuite en avant infinie?!

Des ?lus accros aux centres commerciaux

Mais comment ces projets, en concurrence les uns avec les autres, peuvent-ils voir le jour?? Les centres commerciaux de plus de 1?000m2 n?cessitent une autorisation sp?cifique pour s?implanter. Celle-ci est accord?e par les commissions d?partementales d?am?nagement commercial (CDAC), qui les refusent rarement. L?an dernier, plus de 88% des demandes?ont ?t? accept?es. Les CDAC sont compos?es d??lus locaux et de personnes qualifi?es en mati?re de consommation, de d?veloppement durable et d?am?nagement du territoire.???Les ?lus sont majoritaires dans les commissions. Et ils ne contestent presque jamais les projets??, t?moigne Bernard Loup, porte-parole du collectif pour le Triangle de Gonesse, oppos? au projet de centre commercial Europa City.

En tant que repr?sentant d?une association environnementale, Bernard Loup si?ge r?guli?rement au sein de la CDAC du Val d?Oise et vote souvent contre les projets. Ils sont peu nombreux ? faire de m?me. Comme sur ce ??village des marques?? (parc commercial en plein air de boutiques de marques d?griff?es, am?nag? sous forme de village traditionnel) en projet dans une commune de 2?000 habitants.???Presque tous les ?lus du secteur se sont exprim?s en faveur du projet.???Bernard Loup a d?pos? un recours aupr?s de la Commission nationale d?am?nagement commerciale (Cnac), o? si?gent principalement des hauts-fonctionnaires, moins bienveillante en mati?re d?autorisations?: en 2012, elle n?a donn? son aval qu?? 56% des surfaces. Retoqu? au niveau national, le projet est pourtant repass? en CDAC quelques mois plus tard, un rien modifi?, et a ?t? de nouveau autoris?. Pour ?viter un deuxi?me recours de Bernard Loup, le maire de la commune lui propose alors un???partenariat???et m?me??une subvention pluriannuelle ? l?association d?un montant significatif au regard du budget annuel, qui pourrait ?tre consacr?e ? des ?tudes ou ? des expertises???[7]. L?association de Bernard Loup a refus?. Tous les requ?rants font-ils de m?mes??

Tout le monde veut son Ikea

??Curieusement, certains recours (en Cnac) sont retir?s par les requ?rants avant d??tre jug?s???, note?Le Canard enchain??dans un article du 25 septembre 2013?[8].??Sans modification du fonctionnement des CDAC et du mode d?autorisation des centres commerciaux, le ph?nom?ne des nouvelles ouvertures et de sur-offre ne peut que s?acc?l?rer??, conclut Bernard Loup. Les ?lus sont souvent favorables ? ces projets, qui fournissent aussi aux territoires des revenus fiscaux cons?quents. En Seine-Saint-Denis, le centre commercial Le Mill?naire rapporte ainsi 1 ? 2 millions d?euros annuels de taxe fonci?re ? la ville d?Aubervilliers, qui en a bien besoin. Et 1,5 million d?euros de contributions ?quivalentes ? l?ancienne taxe professionnelle ? la communaut? d?agglom?ration de Plaine commune.

L?enjeu est aussi d?affirmer l?attractivit? de sa commune face aux autres.???Un ?lu d?une ville de 20?000 habitants qui voit tous les samedis sa commune se vider parce que ses habitants vont ? 50 kilom?tres dans le grand centre commercial moderne voisin, se sent victime d?une double-peine. Il va perdre ses commerces de centre-ville et n?a aucun b?n?fice en termes de d?veloppement. Il va alors ouvrir sa p?riph?rie ? des parcs commerciaux??, r?sume Philippe Schmit.

??Nous avons r?alis? l?Atoll parce qu?on avait un manque d??quipement ? Angers dans le domaine du meuble et de la maison. Les acheteurs, en particulier les moins de 30 ans qui repr?sentent la moiti? de la population angevine, allaient ? Nantes, Rennes ou Tours??, rapporte Daniel Loiseau, vice-pr?sident (PS) de la communaut? d?agglom?ration d?Angers charg? du d?veloppement ?conomique.???On nous a vendu l?id?e que Nantes et Tours avaient un Ikea, donc Angers devait ?galement se doter d?un p?le commercial centr? sur la maison et le meuble??, confirme Nicolas Gouron, animateur du groupe local EELV ? Angers.

Des ?lus en situation de conflit d?int?r?t??

Les d?veloppeurs comme Unibail ou Kl?pierre, qui encaissent chacun pr?s d?un milliard d?euros de loyers annuels gr?ce ? leurs centres commerciaux, ont-ils besoin de faire pression sur les ?lus pour que ceux-ci leur ouvrent les bras?? Au sein des CDAC, les ?lus prennent parfois les promesses des d?veloppeurs pour argent comptant. Existe-t-il pour autant des conflits d?int?r?t?? Dans un ouvrage qu?il a co-?crit sur la grande distribution?[9], Vincent Lecoq, d?l?gu? de l?association Anticor dans le sud-est, recense de nombreux cas dans les ann?es 1980 et 1990. La situation a-t-elle chang? depuis?????C?est s?rement moins visible. Mais il y a toujours des march?s bidons, des surfacturations des espaces de pubs???, estime Vincent Lecoq.

A Paris, des factures du journal ?lectoral d?Anne Hidalgo, premi?re adjointe du maire de Paris et candidate ? la succession, ont ?t? r?gl?es???par des promoteurs immobiliers??, rapporte un article du?Canard enchain??dat? du 5 mai 2010.???Ces soci?t?s qui se sont offert ? prix d?or des pages enti?res dans une feuille que personne ne lit, continuent d??tre en affaire avec l?H?tel de Ville. Un m?lange des genres d?autant plus d?tonnant qu?Anne Hidalgo est en charge de l?architecture et de l?urbanisme ? la Mairie??, rappelle l?hebdomadaire.???Des b?tonneurs ont ainsi achet? la quasi-totalit? des 10 pages de pub (sur 32) d???Objectif 15??, destin? aux ?lecteurs du XVe arrondissement.???A c?t? de Vinci ou Nexity, Unibail ? qui a rachet? en 2010 le Forum des Halles ? figure ?galement sur cette liste de???bienfaiteurs??, nous apprend le journal satirique.

Des centres commerciaux ??innovants, connect?s et ?colos??…

Recettes fiscales, attractivit? du territoire, communication politique… Autant d??l?ments qui poussent les ?lus ? vouloir des centres commerciaux sur leur territoire. D?autant que ceux qui s?ouvrent en France sont vendus par leurs promoteurs comme des ?quipements de???nouvelle g?n?ration??, toujours???innovants???et qui seraient des???lieux de vie??. Ils ressemblent moins aux anciens hypermarch?s assortis d?une galerie marchande, et plus aux?shoppings malls?am?ricains. Leur architecture, comme celle de l?Atoll d?Angers, change, nous assure-t-on, des centres classiques. Cette fois, le b?timent est???unique et beau???comme le qualifie son promoteur, la Compagnie de Phalsbourg. Ces nouveaux centres peuvent m?me ?tre ??po?tique(s)???avance?le directeur de cette soci?t?, Philippe Journo, au sujet d?un nouveau projet pr?s de Rennes. Et pourquoi pas???? la fois connect?, global et ?motionnel??, selon?Altarea-Cogedim?!

Forc?ment, ces nouveaux centres se veulent ?colos?! Leur lien ? la nature consiste souvent ? planter des arbres (plusieurs centaines ? l?Atoll d?Angers, deux milliers annonc?s ? Val Tolosa), ? limiter les consommations ?nerg?tiques et ? travailler le recyclage. Est-ce assez pour se targuer d??tre ?cologique, quant ces projets construisent aussi des milliers de places de parking?????? Angers, on nous a vendu un ?co-parc?! C?est comme ?a que l?Atoll est nomm?. Mais ?a n?a pas plus de sens que de dire que l?a?roport de Notre-Dame-des-Landes est ?cologique parce que le b?timent est HQE?(haute qualit? environnementale), commente Nicolas Gouron, d?EELV Angers.?Il y a des ?l?ments qui par nature sont anti-?cologiques. L?Atoll a un b?timent HQE. Ses pratiques de recyclage et la place accord?e aux espaces verts sont respectables. Mais un tel parc commercial reste antinomique avec le d?veloppement durable.???Nous ne sommes pas vraiment dans les fili?res courtes ou les commerces de proximit?. Encore moins dans la sobri?t?.

Dans le domaine, la palme de la communication revient sans doute ? Europa City dans le Val d?Oise,?laur?at?2012 du prix Pinocchio des Amis de la terre. Le promoteur, Auchan, assure en effet???mettre le d?veloppement durable au c?ur du projet??, mais va sacrifier 80 hectares de terre agricole fertile pour les remplacer par un immense complexe touristique avec piste de ski. Et pr?sente son projet comme ??environnementalement positif??…

Que deviennent les centres commerciaux abandonn?s??

Derri?re le vert des discours, la r?alit? est beaucoup moins ??durable??. A c?t? de ces nouveaux centres commerciaux???innovants???et???in?dits??, les centres-villes fran?ais se portent de plus en plus mal. Le taux de vacance des commerces y est?en hausse, et d?passe m?me 10?% dans 46 villes du pays.???Il n?y a pas d??tude officielle en France sur l?effet des centres commerciaux sur les petits commerces, mais il existe des ?tudes am?ricaines?: les effets ne se font sentir qu?apr?s environ cinq ans, explique Vincent Lecoq, auteur de?Le ??toujours moins cher???: ? quel prix??.?Au d?but, les petits commer?ants font appel ? leurs fonds propres pour compenser la baisse de leur chiffre d?affaire. Or, cette p?riode de cinq ans, c?est presque une l?gislature locale. Ce n?est donc pas le maire qui voit ouvrir le centre commercial qui va devoir g?rer le probl?me politique de la fermeture des petits commerces. Lui, il a le b?n?fice de la cr?ation d?emplois, des revenus fonciers???

Un autre probl?me se dessine?: celui des futures friches. Les ?tats-Unis ont connu une vague de faillites de leur?shopping centers?durant la derni?re d?cennie?[10]. Une fois abandonn?s, les immenses b?timents reviennent? ? la charge des collectivit?s. Le centre commercial O?Parinor ? Aulnay-sous-Bois semble par exemple en mauvaise posture. Il est situ? ? moins de 10 km et ? quatre stations de RER du futur centre commercial A?roville (Roissy). Plus de cinquante des enseignes du premier se trouvent aussi dans le deuxi?me.???Avec l?arriv?e de complexes comme A?roville, il est ? pr?voir que des centres existants comme O?Parinor ou Bobigny 2 seront mis ? mal dans les cinq ans??, fait remarquer Alain Am?dro, vice-pr?sident (EELV) de la r?gion Ile-de-France. Une crainte que partage le directeur de l??tablissement public d?am?nagement Plaine-de-France, Damien Robert, qui soutient pourtant Europa City?:???Nous nous inqui?tons en effet des risques de friches. Il y a un certain nombre de centres existants qui s?appr?tent ? souffrir, surtout ceux dits de destination, o? l?on se rend en voiture.???Les nouveaux ?quipements n?attirent pas toujours les volumes de consommateurs esp?r?s. Le centre commercial du Mill?naire ? Aubervilliers a souffert ? ses d?buts du manque d?infrastructures d?acc?s (nouvelles stations de m?tro, tram?) qui n??taient pas encore pr?tes. La Fnac a quitt? le complexe ? l?automne, faute d?une rentabilit? suffisante.

L?emploi local, un argument en trompe-l??il

Malgr? tout, les ?lus locaux esp?rent que ces projets serviront ? mieux am?nager leur ville, et permettront de cr?er de l?emploi. Un argument de taille dans certains territoires o? le ch?mage est ?lev?. ? A?roville, les promoteurs et les collectivit?s ont annonc? la cr?ation de 2?600 emplois. Plus de 9?000 candidats se sont pr?sent?s au premier forum de recrutement. Au final, 1?200 ? 1?600 postes auraient ?t? pour l?instant cr??s. Le bilan pr?cis n?est pas encore disponible. ? Val Tolosa-Portes de Gascogne, le promoteur Unibail promet 3?000 cr?ations de postes. Mais, dans l?autorisation?donn?e au projet par la Cnac en 2008, il est question de???plus de 1?000 emplois ?quivalent temps plein??.???Dans le document de la pr?fecture, c?est 1?785?! Les chiffres changent tout le temps??, d?plore Jutta Dumas, du collectif Gardarem la M?nude, qui s?oppose au projet.

? Europa City, le volume des emplois promis est ? l??chelle de son gigantisme?: plus de 17?000, dont environ 11?500 emplois directs, d?apr?s une??tude?du cabinet S?maphore.???Nous avons demand? au cabinet d??tude s?ils avaient pris en compte les emplois possiblement d?truits dans d?autres centres commerciaux. La r?ponse a ?t??: ?Ce n??tait pas la commande???, rapporte Bernard Loup. L?enjeu de l?emploi est bien souvent un trompe-l??il… Sans compter que les emplois cr??s sont plut?t mal pay?s. A A?roville, il s?agira d???une majorit? de CDI??,?selon Patricia Fizet, charg?e de mission ? l?agglom?ration Terres de France. Avec 70% de temps plein, en grande partie pay?s au Smic?[11]. L?essentiel des postes propos?s dans un centre commercial, m?me quand il se revendique ??4 ?toiles?? comme A?roville, concerne des emplois de vendeurs, d?employ?s polyvalents de restauration, d?employ?s de la s?curit? et du nettoyage. Des m?tiers souvent mal r?mun?r?s.

Concurrence effr?n?e et fin du repos dominical

??Il y a un risque de course en avant. Que les centres existants, pour se maintenir, se d?veloppent encore plus??, regrette Alain Am?dro. Le centre O?Parinor (Aulnay-sous-Bois) pr?voit d?ouvrir en 2014 un multiplexe pour tenir t?te ? celui d?A?roville, qui abrite un cin?ma, le premier du groupe de Luc Besson.???Ils sont dans une concurrence effr?n?e, sans voir que celle-ci ne garantit pas leur survie et am?ne en plus une logique de destruction du travail, avec les demandes d?ouverture le dimanche. Ce sont finalement les salari?s qui en font les frais.??

O?Parinor r?clame d?ouvrir les dimanches pour jouer d??gal ? ?gal avec A?roville, qui a le droit de commercer 7 jours sur 7 puisqu?il se trouve en zone a?roportuaire. Le maire (PS) d?Aubervilliers, Jacques Salvator, plaide ?galement pour l?ouverture dominicale de centre commercial du Mill?naire?:???Pas pour toujours, mais au moins ces prochaines ann?es, le temps que les infrastructures publiques d?acc?s arrivent et que le centre soit rentable.???Le m?me d?bat a lieu ? Angers autour de l?Atoll. Pour Christophe Lecompte, secr?taire national de la f?d?ration du commerce du syndicat FO,???c?est une strat?gie du patronat de dire qu?il faut ouvrir le dimanche ? cause de la concurrence.???Le syndicaliste rappelle que l?une des premi?res gr?ves des employ?s des grands magasins parisiens, anc?tres des centres commerciaux, a eu lieu en 1869 pour? le repos dominical. Dans la concurrence effr?n?e entre centres commerciaux, pas s?r que les salari?s y gagnent. Ni les consommateurs.

Rachel Knaebel

Photos?: CC Chris Ford (Une et 2?me photo) / Ivan Constantin (Photos noir & blanc)

Notes

[1]?Selon les chiffres du Conseil national des centres commerciaux.

[2]?Source?: CBRE, Le commerce en France, ?tude annuelle 2013.

[3]?Le groupe poss?de plus 80 centres, dont une trentaine en France

[4]?propri?taire d?une centaine de centres en France, dont Le Mill?naire, Val d?Europe, Rives d?Arcins?

[5]?Il existe encore d?autres soci?t?s sp?cialis?es dans le d?veloppement immobilier qui investissent dans les centres commerciaux en France?: La Compagnie de Phalsbourg, ? l?origine de l?Atoll d?Angers, qui a ? son compte 13 autres projets r?alis?s ou en cours?; ou Apsys, qui poss?de ou d?veloppe une quinzaine de centres en France et d?autres en Pologne. Le d?veloppeur britannique Hammerson g?re une dizaine de centres fran?ais, dont O?Parinor et Italie Deux, et a une poign?e de projets en cours.

[6]?Ces pourcentages doivent ?tre relev?s dans la nouvelle loi de finances. Les dividendes sont impos?s entre les mains des actionnaires qui les per?oivent.

[7]?Ces propositions lui ont ?t? transmises via un e-mail, que nous avons lu?:???L?objectif est de vous associer pleinement ? la conception du projet selon les modalit?s ci dessous?: Une ?troite association ? la conception du permis de construire (notamment au regard du traitement des fa?ades, de la composition paysag?re, des am?nagements pi?tonniers, du choix des v?g?taux, etc ?). La prise en charge financi?re d?une ?tude faune et/ou flore d?ampleur significative (couloirs ?cologiques interd?partementaux pour la faune, par exemple) avec observations d??t? et d?hiver??, ?crit l??lu. Tout cela pour???sortir de cette logique frontale de mani?re constructive?: nous, associations, entreprises et ?lus devront ?uvrer ensemble pour l?int?r?t g?n?ral??, explique le maire dans son mail. Avant de terminer?:???Ce type de partenariat pourrait faire figure d?un nouveau mode de relations entre les associations environnementales, les entreprises et les collectivit?s.??

[8]???Les grandes surfaces fomentent un coup d??tal??

[9]?Le ??toujours moins cher???: ? quel prix??, paru en mars 2013 aux ?ditions Yves Michel.

[10]?Voir, par exemple, ces articles du?New York Times?et du?Wall Street Journal.

[11]?Selon une ?valuation de la Maison de l?emploi de l?est du Val d?Oise.

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