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L’immobilier, ce parasite de la croissance

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La mièvre croissance européenne -souvent qualifiée d’anémique – provient d’un excès d’épargne. La stagnation devient en effet séculaire à partir du moment où l’argent ne circule plus, c’est-à-dire dès lors que l’épargnant le conserve précieusement sur son compte et que sa banque n’est plus en mesure de le recycler vers des secteurs productifs de l’économie. De ce point de vue, les banques constituent le bras armé de la croissance, et lui sont essentielles dans la transmission, sous forme de prêts aux entreprises, de l’épargne privée. Voilà pourquoi, suite à une crise financière qui affecte et qui infecte les bilans bancaires, la croissance régresse sévèrement à la faveur de l’interruption du robinet du crédit. Voilà également pourquoi il n’est pas seulement important que les banques prêtent: il est aussi crucial qu’elles prêtent bien, en faveur du bon destinataire et pour les bonnes raisons !

A cet égard, ne nous faisons aucune illusion car, y compris hors période de crise, les banques ne prêtent quasiment plus aux entreprises. Les années 1970 ont effectivement été témoins d’un bouleversement de la fonction originelle des banques occidentales qui ont progressivement destiné 60% de leurs crédits vers les transactions immobilières, au détriment évidemment des entreprises et des commerces. Aujourd’hui, nos banques seraient assimilables à des fonds de placement immobiliers géants qui parviennent à financer leurs opérations grâce aux dépôts de leurs épargnants. Du coup, on comprend mieux pourquoi la bonne tenue du marché immobilier est devenue vitale pour le système financier qui ne doit pourtant s’en prendre qu’à lui même. Cette croissance aberrante de la masse des crédits immobiliers (en Europe et aux Etats-Unis) conduisant évidemment aux bulles immobilières. Préoccupation de tous les instants des régulateurs et des banques centrales, l’instabilité financière provient donc – très banalement – de la masse phénoménale des crédits corrélés à l’immobilier.

Le corollaire étant qu’il est désormais relativement aisé de prédire une crise financière en mesurant la progression des endettements hypothécaires. En outre, de multiples études et recherches ont attesté sans équivoque que les récessions provoquées par des épisodes d’endettements excessifs liés à l’immobilier étaient plus longues et que les reprises qui s’ensuivaient moins spectaculaires, la crise des subprimes comme la gigantesque bulle espagnole étant là comme preuves suprêmes. Néanmoins, tout a été fait et orchestré par les pouvoirs publics pour forcer la main des banques à se montrer généreuse en termes de prêts immobiliers, comme pour motiver les achats à crédit de la part des citoyens. En effet, si les déductions fiscales accordées aux contribuables stimulent à l’évidence les acquisitions – voire la spéculation – immobilières. C’est les modifications des règles prudentielles dès les années 1970, et surtout dès 1988 (Bâle I), qui jetèrent littéralement les banques dans le précipice des crédits hypothécaires, à la faveur d’un assouplissement notable des ratios capitalistiques exigés pour toute opération immobilière, considérée nettement moins risquée par le régulateur qu’un prêt consenti à une entreprise.

Dès lors, il allait de soi que le système bancaire occidental canaliserait tout naturellement le gros de ses crédits vers la pierre au détriment d’autres secteurs d’activité monopolisant plus de réserves, et donc moins générateurs de profits. Voilà pourquoi l’exposition à l’immobilier des banques atteint des records potentiellement dévastateurs, y compris auprès des établissements allemands et suisses, pays où traditionnellement le nombre de propriétaires est le plus bas du monde occidental. Voilà également pourquoi, à la faveur de la reprise économique américaine actuelle, les statistiques indiquent clairement un redressement spectaculaire des crédits immobiliers (et donc du marché immobilier US) au détriment des prêts consentis aux PME.

En effet, si les entreprises de taille importante, tant aux Etats-Unis qu’en Europe, se financent traditionnellement sur les marchés obligataires, les PME sont pour leur part extrêmement dépendantes des prêts bancaires. Phénomène aux conséquences regrettables et pour la croissance et pour la productivité quand on sait que c’est les petites et moyennes entreprises qui sont traditionnellement les moteurs du progrès et de l’innovation au sein de nos économies intégrées. Pour faire court, les prêts hypothécaires et la préférence manifeste accordée par nos autorités à l’immobilier parasitent – et sont même aujourd’hui sur le point d’étouffer – notre croissance.

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