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Est-ce que les prix des maisons vont s?effondrer au Canada?

MINARCHISTE:

Selon plusieurs observateurs, le march? immobilier r?sidentiel canadien serait nettement sur?valu? et une correction majeure serait imminente, comme celle qu?ont connue les ?tats-Unis en 2008. Le tableau ci-bas provient du magazine The Economist et montre que les prix des maisons canadiennes seraient sur?valu?es de 73% par rapport aux loyers et de 32% par rapport aux revenus.

Econ_global property prices April 2013

Ce graphique montre la sur?valuation par rapport aux loyers et aux revenus?par pays?:

Econ_houseprices

La politique mon?taire canadienne s?est grandement assouplie suite ? la r?cession de 2001, et c?est en 2002 que le boum immobilier a v?ritablement commenc?. Le march? s?est appr?ci? d?environ 8% par ann?e entre 2002 et 2005, pour ensuite s?acc?l?rer davantage en 2006-2007. Puis, durant la r?cession, les prix ont corrig? s?v?rement.

Suite ? cette derni?re r?cession, la politique mon?taire s?est assouplie de nouveau et la Banque du Canada a mis en place un stimulus mon?taire massif. Le gouvernement a aussi mis en place un plan de relance ?conomique, incluant un renflouement significatif de la SCHL et de son programme d?assurance hypoth?caire. Nous avions donc ? la fois de la cr?ation de monnaie ET un vecteur interventionniste pour la canaliser vers le march? immobilier. Nous allions donc assister ? une augmentation de l?endettement hypoth?caire.

Ce graphique montre le taux directeur de la banque centrale canadienne, les hausses de taux de 2006 visaient ? contrer des pressions inflationnistes. Elles ont eu un effet de douche froide sur l??conomie.

BoC_lending rate

Ce graphique compare le taux de croissance annuelle de l?indice S&P/Case-Shiller et de son homologue canadien, le Teranet/Banque Nationale, des indicateurs des prix des maisons?:

NBF_housing_teranet vs case shiller april 2013

J?ai construit ce graphique montrant une moyenne mobile 12-mois de l?indice Teranet pour mieux montrer la tendance de fonds. On d?note la l?g?re baisse en 2008, puis l?indice a repris sa tendance initiale pour ensuite commencer ? s?aplanir en 2012?:

Teranet_apr13_12MA

Ce graphique montre cependant que la Colombie-Britannique a subi une certaine correction, ce qui est normal puisque c?est le march? qui s??tait le plus appr?ci? jusqu?? son sommet de 2012?:

NBF_housing_by dity from peak april 2013

Ce graphique montre le bilan de la Banque du Canada.

20130128_BOC1

La construction a pris de plus en plus de place dans l??conomie canadienne depuis le d?but des ann?es 2000s. Cependant, une bonne part de ces emplois concernant davantage la construction de routes, de ponts et d??difices non-r?sidentiels. La part de l?emploi reli? ? la construction r?sidentielle a atteint environ 5% de l?emploi total.

RBC_housing_constr_empl

Il est vrai que les canadiens ont augment? leur endettement depuis plus de 10 ans lorsqu?on mesure le ph?nom?ne par le ratio dette sur revenu disponible. La situation serait maintenant pire qu?elle ne l??tait aux ?tats-Unis au sommet de la bulle am?ricaine. Cependant, si on ajuste le ratio pour les d?penses de sant? (qui sont ??gratuites?? au Canada, il faut donc les ajouter au revenu disponible), on obtient un diagnostic compl?tement diff?rent?: l?endettement des Canadiens est en progression, mais demeure faible comparativement ? celui des Am?ricains.

NBF_USvsCa_leverage

L?autre mani?re de mesurer l?endettement est le ratio dette sur actifs. Comme les actifs des Canadiens se sont fortement appr?ci?s vu l?augmentation des prix des r?sidences, ce ratio demeure conservateur comparativement ? celui qui pr?vaut aux ?tats-Unis.

SCO_Canhhousing

La troisi?me fa?on de mesurer l?endettement consiste ? mesurer le ratio du service de la dette en pourcentage du revenu. Comme les taux d?int?r?t ont fortement baiss?, ce ratio est ? un niveau plus bas et est encore nettement inf?rieur ? ce que l?on observe aux ?tats-Unis.

RBC_housing_debt_service

L?une des perceptions ? propos du march? immobilier canadien est qu?il y a beaucoup trop de construction, comme ce fut le cas aux ?tats-Unis en 2006-2007. En fait, au cours des derni?res 10 ans, le nombre d?habitations construites a ?t? plut?t en ligne avec la formation de nouveaux m?nages (naissances et immigration). Sur ce graphique, la ligne bleue montre le nombre d?habitations construites et la ligne jaune montre le nombre de nouveaux m?nages form?s selon les recensements.

RBC_Household_formations_vs_housing_starts

N?anmoins, le nombre de maisons en construction a ralentit en 2012, ? un rythme annuel d?un peu plus de 150,000. Il ne faut pas oublier qu?un certain nombre de nouvelles maisons est n?cessaire ne serait-ce que pour pallier ? celles qui sont d?truites par les incendies et les catastrophes naturelles, ou qui deviennent tout simplement obsol?tes.

RBC_housing_starts

Les permis de construction indiquent cependant un certain ralentissement ? venir en 2013.

Can_Build_Permits

Les ventes de maisons existantes ont ralentit en 2012, mais demeurent ? un niveau pr?s de la moyenne des 10 derni?res ann?es.

natl_chart_of_interest01_hi-res_en_1

Sur ce graphique, la ligne rouge montre le ratio de maisons vendues sur le nombre de maisons en ventes alors que les barres bleues montrent le ratio maisons en ventes sur ventes mensuelles (inventaire). On constate que le march? immobilier canadien est balanc? et stable, c?est-?-dire que le nombre d?acheteur et de vendeur est plut?t proportionnel.

natl_chartA03_hi-res_en

Peu de gens connaissent vraiment les diff?rences entre le march? hypoth?caire canadien et son homologue am?ricain. Au Canada, les cr?anciers hypoth?caires ont un recours sur vos biens personnels en cas de d?faut. Autrement dit, si la vente de votre maison ne couvre pas enti?rement votre dette, vous devrez vendre d?autres biens, faire l?objet d?une saisie de salaire ou faire faillite. Aux ?tats-Unis, vous n?auriez qu?? remettre les cl?s ? la banque c?est tout.

L?Alberta ?tait jadis la seule province o? les choses ?taient diff?rentes. Lors de la derni?re crise immobili?re r?sidentielle canadienne au d?but des ann?es 1980s, cette province a enregistr? des taux de d?linquance nettement plus ?lev?s que le reste du Canada (voir le graphique ci-bas). On comprend donc que cette diff?rence structurelle est tr?s importante et r?duit les pertes potentielles car les gens ont un incitatif ? ?tre plus prudents lors de l?emprunt.

SG_arrearsmortgages

Les autres diff?rences structurelles du march? canadiens sont:

1) L?absence d?un v?ritable march? de pacotille ??sub-prime??.

2) Les maturit?s hypoth?caires sont plus courtes (5 ans).

3) L?absence de produits hypoth?caires exotiques (int?r?t seulement, etc).

4) Au-dessus de 80% d?endettement sur la valeur de la propri?t?, l?assurance hypoth?caire est obligatoire. Les assureurs hypoth?caires canadiens b?n?ficient d?une garantie gouvernementale explicite (SCHL, Genworth, Canada Guarantee).

5) Les banques canadiennes gardent une grande proportion des hypoth?ques qu?elles souscrivent sur leur bilan plut?t que de les titriser.

6) Au Canada, les int?r?ts hypoth?caires ne sont pas d?ductibles du revenu imposable, ce qui incite moins ? l?endettement.

7) Les banques canadiennes ont g?n?ralement des crit?res d?octroi de pr?ts plus s?v?res.

Pour ces raisons, le march? hypoth?caire canadien est et sera plus stable que le march? am?ricain. Les deux principaux ?l?ments qui pourraient le faire d?railler et occasionner une correction majeure sont 1) une r?cession menant ? une hausse du taux de ch?mage, et 2) une hausse des taux d?int?r?t.

Il est peu probable que les taux d?int?r?t augmentent significativement au Canada vu la faiblesse de l?inflation. Ce risque est donc plut?t limit?. L?emploi est le catalyseur le plus probable d?une correction immobili?re. Le ralentissement de la construction occasionne pr?sentement un certain ralentissement de la croissance de l?emploi au Canada. La cr?ation d?emploi demeure tout de m?me positive, mais elle est an?mique. Est-ce que le taux de ch?mage poursuivra sa descente post-r?cession? Est-ce que le ralentissement de la construction mettra suffisamment de gens au ch?mage pour occasionner une r?cession plus ?tendue? Ce sont l? les questions cl?s quant au march? immobilier canadien.

RBC_housing_unemploy

Pendant ce temps, les taux de d?linquance hypoth?caires continuent de diminuer suite ? leur sommet atteint durant la r?cession. Il ne semble pas y avoir quoi que ce soit d?alarmant de ce c?t? pour le moment.

RBC_housing_delinqu

Conclusion

En somme, il est vrai de pr?tendre que le march? immobilier canadien est fortement ?valu?. La banque centrale et la SCHL ont encourag? l?endettement et on fait gonfler les prix. Cependant, l?ampleur de cette sur?valuation est un peu exag?r?e par certains et, pour le moment, il ne semble pas y avoir de catastrophe imminente. Le march? va probablement baisser de 5% ? 10% dans l?ensemble sur quelques ann?es, puis reprendre une trajectoire ascendante en ligne avec l?inflation. Je ne crois pas que nous ferons face ? une situation similaire ? celle qui a pr?valu aux ?tats-Unis en 2008. Il se pourrait d?ailleurs que les prix des maisons d?montrent une certaine r?sistance ? la baisse, comme c?est le cas pour les salaires. Les deux ?l?ments ? surveiller sont les taux d?int?r?t et le taux de ch?mage.

Finalement, pour savoir pourquoi le boum immobilier semble avoir davantage affect? le march? des condos ? Vancouver et Toronto, voir ceci.

Mes articles pass?s sur le sujet:

http://minarchiste.wordpress.com/2012/03/06/linterference-du-gouvernement-canadien-sur-le-marche-hypothecaire/

http://minarchiste.wordpress.com/2009/12/16/966/

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